Zahlt ein Mieter zwei Monatsmieten nicht, so kann der Vermieter in der Regel fristlos kündigen und den Mieter erfolgreich auf Räumung der Wohnung verklagen. Doch mit dem erstrittenen Räumungsurteil ist der Vermieter noch lange nicht am Ziel. Hatte er bis hierhin schon erhebliche Verluste durch den Mietausfall und die Kosten des Prozesses, verlangt nunmehr der Gerichtsvollzieher vor Beginn der Räumung erhebliche Vorschüsse für den Abtransport und die Einlagerung der Möbel. Je nach Größe der Wohnung können leicht 2.000,00 – 8.000,00 € fällig werden. Und der Vermieter des zahlungsunfähigen Mieters weiß; dieses Geld sieht er höchstwahrscheinlich genauso wenig wieder, wie die bereits aufgewendeten Kosten.

Es gibt aber eine geschickte Möglichkeit, diese Kosten zu verringern!

„Herausgabe“ genügt, wenn ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird

Wie oben beschrieben hatte das Amtsgericht Berlin-Wedding einem Vermieter einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung eines Mieters, der sich im Zahlungsrückstand befand, zugesprochen. Der Vermieter beauftragte einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Durchsetzung der Räumung und Herausgabe, dieser jedoch forderte einen Kostenvorschuss von 4000 €. Daraufhin machte der Vermieter von einer Regelung in der Zivilprozessordnung Gebrauch, die es erlaubt, die Vollstreckung des Gerichtsvollziehers lediglich auf die reine  Herausgabe der Wohnung, also das Verschaffen der Schlüssel, zu beschränken – Kosten: 1000 €. Dies war möglich, da erhebliche Mietrückstände bestanden und der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den sich in der Wohnung befindlichen Gegenständen geltend gemacht hatte.

Gerichtsvollzieher weigerte sich – vergeblich

Der Gerichtsvollzieher jedoch weigerte sich im besagtem Fall, die Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken. Er war der Meinung, dass sich in der Wohnung noch unpfändbare Gegenstände des Mieters befänden, sodass der Vermieter unrechtmäßiger Weise in den Besitz derselben gelangen könnte, wenn er die Wohnung nicht zusätzlich räumen würde. Der Fall wanderte bis vor den Bundesgerichtshof. Dieser  entschied, dass dem Gerichtsvollzieher nicht das Recht zukäme, zu prüfen, ob die sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände tatsächlich vom Vermieterpfandrecht erfasst werden.
Zudem hätte der Mieter die unpfändbaren Sachen schon aus der Wohnung schaffen können, als er noch die Gelegenheit dazu hatte. Der Mieter würde auch nicht benachteiligt, da er Schadensersatz geltend machen könne, wenn der Vermieter unpfändbare Gegenstände verwerte (BGH, Beschluss vom 16. 7. 2009 - I ZB 80/05 (LG Berlin)).

Deutliche Ersparnis durch genaue Rechtskenntnis

Das Urteil zeigt, dass es sich in solchen Fällen auszahlt, die Feinheiten des Mietrechts auch im Detail zu kennen. Kommt es daher zum Rechtsstreit mit dem Mieter, so sollte man nicht scheuen, sich einem Rechtsanwalt anzuvertrauen. Dieser ist in der Lage, den gesamten Fall zu beurteilen und möglicherweise Kostenersparnisse zu erstreiten – im dargestellten Fall waren es immerhin 3000 €.

Oliver Schöning
Rechtsanwalt