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Das Recht rings um die Immobilie – ihren Erwerb, die Bebauung, den Besitz und ihre Verwaltung – hat sich zu einer komplexen speziellen Materie entwickelt, die besondere Rechtskenntnisse und große Erfahrung des Rechtsanwenders erfordert.

Zwar werden Erwerb und Veräußerung einer Immobilie durch einen Kaufvertrag geregelt der nur ein Sonderfall des Kaufrechtes, und damit des besonderen Schuldrechtes ist. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teile verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311 b BGB).

Dieser Teil des Immobilienrechts ist daher im Wesentlichen von der Tätigkeit der Notare geprägt, die solche Verträge entwickeln und beurkunden. Gleichwohl gibt es gute Gründe auch in diesem Stadium – also vor dem Erwerb der Immobilie – einen spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen:

I. Warum benötige ich anwaltlichen Rat vor Abschluss des Notarvertrages?

1. Der Notar ist nicht der Vertreter ihrer Interessen. Er ist zur Neutralität verpflichtet und damit nicht berufen die Interessen einer der beiden Vertragsparteien besonders zu schützen oder zu berücksichtigen.
2. Der Notar beurkundet täglich Immobiliengeschäfte. Er könnte daher einer Vertragspartei – z. B. einem Bauträger, die ebenfalls eine Vielzahl von Verträgen zu beurkunden hat, bewusst oder unbewusst näher stehen. Dabei könnten in seinem Entwurf Regelungen enthalten sein, die zwar zulässig sind, den Käuferinteressen jedoch nicht vollständig entsprechen.
3. Auch Notare machen – wenn auch selten – Fehler.
4. Der Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie ist für die meisten Menschen von wirtschaftlich existenzieller Bedeutung. Hierbei sollten Fehler unbedingt vermieden werden.
5. Oft wollen die Vertragsparteien – oder eine von ihnen – Regelungen treffen, die dem Notar gerade verborgen bleiben sollen. So kommt es immer wieder vor, dass tatsächlich andere Kaufpreise vereinbart werden sollen als die, die tatsächlich beurkundet werden. Hierbei geht es häufig um die Vorstellung Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Gerichtsgebühren zu sparen oder auch um den Versuch schwarzes Geld weiß zu waschen. Werden solche Verträge tatsächlich beurkundet, so sind sie in aller Regel nach § 311 b Abs. 1 BGB unwirksam. In keinem Fall sollten sie sich auf derartige Abenteuer einlassen ohne zuvor den Rat eines erfahrenen und spezialisierten Anwaltes einzuholen.

II. Streitigkeiten nach Beurkundung des notariellen Vertrages?

Das klassische Tätigkeitsfeld des Anwaltes im Immobilienrecht ist jedoch das Stadium nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Kommt es über seine Auslegung, seine Erfüllung oder seinen Inhalt zu Streit, so bedarf es eines erfahrenen Fachmannes um ihnen weiter zu helfen.

Die möglichen Streitfälle sind zahllos und hier nicht aufzuführen. Der klassische und häufigste Streit ist immer noch der um die Sachmängelhaftung beim Grundstücks- und Hauskauf.

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