/ Rechtsgebiete / Grundstücks- und Immobilienrecht / Die Sachmängelhaftung 

Bei Streit um Mängel an einer erworbenen Immobilie hat der Verkäufer in der Regel zunächst scheinbar die „besseren Karten“, weil er sich hinter einem Wall von Haftungsausschlussklauseln zurückziehen kann. Kein Notar wird einen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie beurkunden ohne dass darin eine Haftungsausschlussklausel für den Verkäufer enthalten ist. Darüber hinaus ist der Verkäufer auch immer deshalb in einer besseren Ausgangsposition, weil er einen vollstreckbaren Titel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) in den Händen hat. Das mit jeder Klage verbundene Risiko wird so von Anfang an dem Käufer zugeschoben.
 
In den meisten Konfliktfällen steht der vertragstypische Gewährleistungsausschluss im Mittelpunkt der Betrachtungen. Die Rechtsprechung war jedoch recht erfindungsreich in der Aufweichung und Umgehung derartiger Gewährleistungsausschlüsse in dem Bemühen den Käufer zu schützen. Die Rechtsposition des Käufers ist daher in Wirklichkeit oft besser als sie auf dem Papier aussieht.

Instrumente für diese richterliche Umverteilung von Vertragsrisiken sind z. B. die gesetzlichen Schutzbestimmungen in den §§ 134, 138, 242 BGB, die von der Rechtsprechung zugunsten des Käufers angewandt und zum Teil weit ausgelegt worden sind. Dies geschieht zum Teil durch

- Umqualifizierung eines Kaufvertrages in einen Werkvertrag
- restriktive Auslegung von Freizeichnungsklauseln
- Ausdehnung der Inhaltskontrolle von notariellen Individualverträgen
- Auferlegung von Aufklärungs- und sonstigen Nebenpflichten
- Herabsetzung der Maßstäbe bei der Arglist-Haftung
- Erleichterung bei der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Kausalität und Verschulden
- Ausweitung der Zusicherungshaftung
- Verschiebung des Verjährungsbeginns

Die Gründe, welche die Rechtsprechung veranlasst haben in bestimmten Fällen Kaufverträge in Werkverträge umzuqualifizieren (z. B. Verjährung und Nachbesserung) sind zum Teil durch das Inkrafttreten der Schuldrechtsreform obsolet.

Dagegen ist nach wie vor die Rechtsprechung zur Inhaltskontrolle von Verträgen über den Erwerb von Immobilien hoch aktuell:

- In seltenen Fällen unterliegen auch notarielle Kaufverträge den gesetzlichen Regelungen über die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 ff. BGB – früher AGBG).
- Insbesondere bei vielen Bauträgerverträgen aber auch beim Erwerb einer von mehreren Eigentumswohnungen von ein und demselben Verkäufer möglich. Der Umstand, dass die Verträge durch einen Notar beurkundet worden sind ändert an der Eigenschaft als „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ nichts. Solchen Verträgen sind durch die §§ 305 ff BGB (früher AGBG) inhaltlich enge Grenzen gesetzt. Überraschende und mehrdeutige Klausel, die so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders der AGB mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil (§ 305 c BGB).

Ist ein Vertrag als „Allgemeine Geschäftsbedingung“ zu qualifizieren, so hat das weitreichende Konsequenzen. Es sind die absoluten Klauselverbote des § 309 BGB und die relativen Klauselverbote des § 308 BGB zu beachten. Verstöße führen zur Unwirksamkeit des Vertrages.

Aber auch dort, wo die Wertung eines Erwerbsvertrages als „Allgemeine Geschäftsbedingung“ nicht in Betracht kommt, ist der Käufer nicht schutzlos. Die Rechtsprechung unterwirft auch die sonstigen Verträge einer Inhaltskontrolle unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Insbesondere „formelhafte Klauseln“ wie z. B. der Ausschluss der Gewährleistung für alle „erkennbaren Mängel“ oder für „sichtbare Mängel“ oder für „evtl. bestehende Sachmängel“, Klausel also die nicht auf den Einzelvertrag zugeschnitten sind, lässt die Rechtsprechung nicht gelten (z. B. BGH NJW RR 86, 1026, NJW 1988, 135 und 1972). Um solchen Ausschlussklauseln dennoch Wirksamkeit zu verleihen muß der Verkäufer beweisen, dass über die formelhafte Belehrung hinaus eine weitergehende Aufklärung und Belehrung über die Bedeutung und den Inhalt dieser Klausel erfolgt ist.

Auch bei wirksamer Freizeichnungsklausel hat die Individualabrede immer Vorrang. Hier geht es z. B. um Nachbesserungsabreden (vgl. z. B. BGH NJW 1990, 901), selbständige Garantieversprechen – z. B. die Zusage baldiger Bebaubarkeit – oder um Eigenschaftszusicherungen.

Sind solche Zusicherungen außerhalb des Vertrages gemacht, also nicht beurkundet worden, so sind sie zunächst formunwirksam, ohne dass in der Regel der Gesamtvertrag dadurch unwirksam wird. Die meisten Notarverträge erhalten die Regelung, dass die Unwirksam einer Teilregelung nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages erfasst. Mit der Auflassung und um Schreibung des Grundstücks wird jedoch eine etwa mündliche oder privatschriftliche Zusicherung rechtsverbindlich (§ 311 b Abs. 1 BGB), so dass sich der Käufer nun auf diese Abrede berufen kann, wenn sie beweisbar ist.

Auch nach der Schuldrechtsreform kommt der Frage, ob die Kaufsache die vereinbarten Eigenschaften hat, eine überragende Bedeutung zu. Zwar arbeitet das Gesetz nicht mehr mit dem Begriff der „zugesicherten Eigenschaft“. Der Verkäufer haftet jedoch noch – natürlich – nach wie vor für Sachmängel. Eine Sache ist nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 Abs. 1 BGB). Insoweit ist die alte Rechtsprechung  zu § 459 a. F. BGB fortgeltend. Eine Immobilie kann daher mangelhaft sein, wenn die Größe, Lage oder Wohnfläche nicht der Vereinbarung entspricht,

- wenn die Bebaubarkeit ausgeschlossen oder beschränkt ist
-  wenn z. B. eine Baulast oder eine Stellplatzauflage auf ihr liegt
-  wenn ein baurechtswidriger Zustand ohne zuverlässige Aussicht auf künftig behördliche Duldung oder Genehmigung vorliegt
-  wenn Bauverbote wegen Naturschutz bestehen
-  ein Denkmalschutz verschwiegen wurde
- eine behördliche Untersagung der Benutzung droht.

- Auch Bodenverunreinigungen
- Altlasten
- Schwammbefall
- auch die falsche Angabe des Baujahres eines Hauses fallen hierunter.

Auch die falsche Angabe über zulässige, erzielbare oder erzielte Erträge und Mieten,

- über die Dauer eines Mietverhältnisses (wegen der Kündigungsfrist)
- oder Immissionen aus der Nachbarschaft,

können Mängel sein, die zu Nacherfüllungsansprüchen, Rückabwicklung des Kaufvertrages oder Schadensersatzansprüchen führen.

Über die vorstehenden schon aufgeführten Qualitätsmängel hinaus hat die Rechtsprechung weiter Beschaffenheitsdefizite als Ursachen für Gewährleistungsansprüche angesehen. Im Einzelnen:

- Bodenmängel (z. B. Aufschüttungen bei Baugrund) BGH MDR 1976, 478;
- Altlasten (LG Bochum BB 89, 651);
- Hausschwamm (BGH NJW RR 1987, 1415);
- Hausbock (KG NJW RR 1989, 972);
- Verwendung von mangelhaftem Baumaterial (BGH NJW 1990, 975);
- defekte oder unzulässige sanitäre Entsorgungsanlagen (BGH NJW RR 1990, 874)
- Feuchtigkeitsschäden (BGH NJW 1989, 2050);
- Bausubstanzmängel 8 ( z. B. bei einem Flachdach) BGH NJW 1988, 524;
- unzulässige oder fehlerhafte Reparaturen (BGH NJW RR 1988, 524)

Bei allen Mängelfällen muß jedoch berücksichtigt werden, dass die normale Alterung und Abnutzung im allgemeinen keinen rechtserheblichen Fehler darstellt, wenn besondere Zusicherungen insoweit nicht gemacht worden sind.

Liegt ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vor und hilft auch die Inhaltskontrolle nicht weiter, so hilft dem Käufer oft nur der Nachweis der arglistigen Täuschung. Wer wider besseres Wissen bekannte Mängel verschweigt und die Haftung hierfür ausschließt, verdient keinen Schutz. Zusätzlich zu den Ansprüchen aus Nacherfüllung, Rückgängigmachung des Kaufvertrages oder Schadensersatz eröffnen sich hier für den Käufer auch Anfechtungsmöglichkeiten nach § 123 Abs. 1 BGB wegen Täuschung. Der Verkäufer ist auch ungefragt verpflichtet wesentliche Mängel, sofern sie dem Käufer verborgen geblieben sind, zu offenbaren. Dabei ist die Offenbarungspflicht des Verkäufers schwächer, wenn der Käufer den Mangel ohne weiteres, auch bei einer nur oberflächlichen Besichtung, erkennen konnte. Der Verkäufer kann dann u. U. davon ausgehen, dass ein Hinweis entbehrlich ist.

Hierzu einige Fälle, bei denen die Rechtsprechung eine uneingeschränkte Aufklärungspflicht des Verkäufers angenommen hat. Das Verschweigen von

- Nutzungsverboten
- Renditerisiken
- Verlangen des Nachbarn nach Beseitigung eines überbauten Gebäudeteiles, der für die beabsichtigte Nutzung wichtig war
- eingeschränkter Nutzungsmöglichkeiten eines Eigentums-Appartements in einem Hotel
- vertragsgefährdenden Planungen in einem Bebauungsplan
- Unkündbarkeit einer Hypothek die übernommen werden sollte